Si, es posible. La Ley española autoriza la venta de una casa heredada sin haberla registrado. Sin embargo, al momento de conseguir un comprador puede resultar complicado.
Aunque el Registro de Propiedad en España no obliga a que se registre una casa para la venta, no significa que sea lo más recomendable, al contrario, es muy importante hacerlo para ganar seguridad jurídica y más posibilidades en el proceso de compraventa.
¿Cómo vender una casa heredada sin registrar?
El proceso de vender una casa sin registrar no es muy diferente al de una venta con una propiedad registrada.
En todos los casos lo primero que hay que hacer es realizar el contrato de compraventa, donde se especifiquen todos los detalles de la operación, este documento beneficiará y le dará respaldo a ambas partes. Por otra parte, es posible también, que el registrador ponga trabas al momento de hacer el papeleo.
Cuando una propiedad no está debidamente registrada también se corre otro riesgo y es que el comprador no quiera cancelar el precio completo y pida una rebaja considerable.
Riesgos al obtener una casa heredada sin registrar
Para el comprador
- Lo primero que suelen preguntar los compradores es porqué la casa no está registrada y mayormente es debido a que no se han pedido los permisos de construcción del terreno, de ser así, esto condiciona la tasación del terreno a la baja.
- El comprador puede verse afectado ya que no tiene manera de comprobar si la propiedad está libre de cargas y si las tiene, debe hacerse cargo.
- No puede solicitar una hipoteca ya que es un requisito fundamental que la propiedad esté inscrita en el registro.
- El comprador no tendrá respaldo jurídico y por lo tanto debe asumir los costes asociados a la propiedad.
Para el vendedor
- Aun después de vender la vivienda, el vendedor debe responder por los daños y perjuicios que le ocurran al comprador en caso de que pierda la propiedad.
- Si se llega a vender la casa sin registrar y el juez decide que el vendedor no se considera el propietario legítimo de la propiedad, la venta queda anulada y el vendedor deberá entregar el dinero al comprador y además asumir los costos adicionales de las reformas si es el caso.
¿Por qué puede no haberse registrado una casa heredada?
- Las personas piensan que pueden demostrar la titularidad por haber hecho la inscripción en el catastro municipal.
- Para evitar gastos de registro y notarios.
- Puede ser que no se pidieron los debidos permisos para construir en el terreno, si es así, se dispone de la escritura del terreno para poder realizar la venta.
¿Cómo registrar una vivienda para venderla?
Inscribir una vivienda antigua por primera vez
Este tipo de proceso se conoce como “inmatriculación” y será necesario:
- Presentar dos escrituras: La primera es un certificado de adquisión de la propiedad del titular anterior y la segunda debe acreditar el traspaso del inmueble a nombre del nuevo dueño.
- Para que la inscripción se lleve a cabo debe haber un año de diferencia entre los dos documentos mencionados anteriormente.
- Tanto el certificado de adquisición como el documento de traspaso de la propiedad deben tener la descripción de la propiedad de manera exacta a como se encuentra en el registro catastral.
Cómo registrar una vivienda heredada a nombre propio: Documentación y pasos a seguir
Por otra parte es importante averiguar la situación de la propiedad y si es posible legalizarla, de ser así, hay que comprobar el decreto de habilidad vigente o realizar las obras correspondientes.
Aunque siempre lo mejor es acudir a un experto, si estás interesado en registrar una vivienda heredada acá te dejamos cuál es la documentación principal que necesitas:
- Copia del DNI o pasaporte de la persona fallecida.
- Copia del DNI de los herederos.
- Certificado de defunción del propietario anterior.
- Certificado de últimas voluntades.
- Certificado de seguros de vida (si existe).
- Escritura de aceptación de la herencia.
- Acta de declaración de herederos, únicamente si no hay testamento.
- Solicitud de aplazamiento de impuesto de sucesiones y donaciones y plusvalía municipal.
Pasos a seguir
- Recaudar toda la documentación mencionada anteriormente.
- Acudir al Registro de Propiedad que corresponda al lugar dónde está ubicada la propiedad.
- Hacer los pagos necesarios para registrar la propiedad, que dependerán netamente de su valor, y van desde los 24 Euros hasta los 2.000 Euros.
- Por último hay que esperar el plazo para otorgarle al comprador el derecho de la propiedad, el tiempo es de aproximadamente 15 días hábiles.
- Vender una casa a nombre del propietario anterior: Es requisito presentar la escritura de compraventa en el Registro o algún otro documento que la propiedad ha sido traspasada.
- Vender una propiedad que solo está inscrito el terreno: Se recomienda ir al Registro de la Propiedad y hacer una escritura de declaración de obra y que se verifiquen los requisitos urbanísticos.
¿Cómo puedo saber si el Registro ha inscrito mi casa?
Hay dos maneras de saber si una casa está registrada a nuestro nombre, la primera es solicitando una nota simple al Registro de la Propiedad dónde fue inscrita la casa y la segunda es solicitar un certificado de dominio, aunque es un poco más costoso.
La nota simple registral y el certificado de dominio son documentos que identifican cuál es la situación de un bien inmueble, se plasma quién es el propietario y si la propiedad tiene algún cargo, entre otras cosas.
¿Cuánto tiempo tarda una propiedad en ser registrada?
El Registro de Propiedad demora alrededor de 15 días hábiles en realizar cualquier tipo de trámite desde su presentación siempre y cuando todo los requisitos estén en orden, de no ser así el plazo empieza a contar desde que se acreditan todos los requerimientos.
Sin embargo, existen algunas excepciones:
- Para la legalización de los libros de actas de las comunidades de propietarios, el plazo es de cinco días hábiles.
- La expedición de certificaciones, tiene un plazo de cuatro días hábiles.
- Los expedientes de dominio tienen plazos más largos, de un mes.
- Las alegaciones pueden contar con un plazo de tres meses.
Después de haber leído este artículo te habrás dado cuenta que hay muchos motivos para registrar una casa, de esta manera evitarás contratiempos al momento de vender tu casa heredada.
