Para llevar a cabo una disolución de condominio entre hermanos es necesario que haya un bien compartido en situación en estado de copropiedad. También se requiere que uno o varios de los hermanos deseen terminar con esa copropiedad y que exista una razón válida para hacerlo, en este caso, que el bien en cuestión proviene de una herencia y no de un acuerdo voluntario.
La Ley española establece que ninguna persona está obligada a permanecer en un condominio, por lo tanto, cuando una de las dos personas decida que quiere disolverlo, la otra no puede negarse.
Hay dos maneras de hacer la extinción de condominio, por mutuo acuerdo o por la vía judicial y entre las causas más usuales para poner fin a la propiedad en común tenemos, la voluntad de los propietarios para no seguir con la copropiedad, el abandono, la destrucción o la usucapión.
¿Quién puede pedir la extinción de condominio?
La extinción de condominio la puede pedir alguno de los copropietarios interesados en quedarse con el 100% del bien. Lo más común es que llegue a un acuerdo entre los dos, sin embargo, es posible que no se logre y el trámite tenga que hacerse de manera judicial.
El código civil establece que “ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad” y además que cualquiera de los dos puede decidir en cualquier momento de finiquitar la copropiedad.
Causas de la extinción de condominio
Al momento de obtener una herencia los dueños del condominio se pueden plantear muchas maneras de beneficiarse con ese bien.
Hasta ahora las causas más comunes para la extensión de condominio son el abandono, la destrucción o la usucapión. Sin embargo, el código civil español establece algunas causas específicas:
- Cuando los propietarios deciden renunciar a su derecho para beneficiar al otro.
- Cuando se toma la decisión de vender el bien a una tercera personas y repartirse los beneficios.
- Cuando se decide voluntariamente dividir el bien en común.
Requisitos para realizar la extinción de condominio
- Debe existir un bien en común en copropiedad.
- Que uno o varios de los hermanos no quiera el bien.
- Y que el bien provenga de una herencia y no algo voluntario.
Proceso para realizar la extinción de condominio por mutuo acuerdo
Para llevar a cabo este proceso hay que seguir los sientes pasos:
- Que los hermanos lleguen a un acuerdo: Esto quiere decir que todos los hermanos deben estar de acuerdo en realizar el proceso, deben establecer las condiciones de la división y definir cómo será la distribución del bien.
- Escritura pública: Cuando ya se haya llegado a un acuerdo entre todas las parte el siguiente paso es redactar una escritura pública en presencia de un notario, en este documento queda plasmado los detalles de la repartición de los bienes.
- Liquidación de impuestos: Esto quiero decir que cada hermano tiene la obligación de cancelar los impuestos correspondientes a la parte de la propiedad que ha adquirido.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad: Aunque no es obligatorio es de suma importancia que la propiedad sea inscrita en el Registro de la Propiedad para que la partición sea reconocida legalmente.
Proceso para realizar la extinción de condominio por vía judicial
A pesar de que la extensión de dominio por mutuo acuerdo es un trámite mucho más sencillo, hay muchos casos en que esta vía no es posible. Además, cuando hay relaciones irremediablemente rotas entre las partes inevitablemente hay que optar por la vía judicial para proceder a repartir el bien.
Para iniciar este proceso, una de las parte debe proceder a hacer la demanda, cuando se acepta inicia el procedimiento para notificarle a las partes involucradas, deben asistir al juicio presentar sus pruebas y posteriormente el juez dictará sentencia para solucionar el caso. En este trámite se necesita la participación de un abogado, procurador y un juez.
Posteriormente un perito procede a evaluar la propiedad para ponerle un valor y proceder a la venta, Finalmente si no hay ningún comprador interesado o las partes no logran ponerse de acuerdo en aceptar la oferta de algún comprador interesado, se procede a la subasta pública.
Coste de un proceso de extinción de condominio
Cuando este proceso se da de mutuo acuerdo, los gastos no son muchos, tenemos los honorarios del notario encargado del acuerdo y el gasto del nuevo registro de propiedad.
Hay dos maneras de adjudicar el bien:
- A uno de los herederos: Debe cancelar el impuesto de actos jurídicos documentados que va desde 0,5% al 1% dependiendo de la comunidad autónoma
- A un tercero: Debe cancelar el impuesto llamado Transmisiones Patrimoniales que va desde 6% al 10%dependiendo de la comunidad autónoma.
Por otra parte cuando el proceso se va por la vía judicial, se necesita cancelar honorarios de abogados, procuradores, y correr con los gastos de algún otro documento que se necesite durante el proceso por lo que el extinción de dominio se encarece considerablemente.
A continuación te dejamos algunos de los costos que pueden darse durante el proceso:
| Costes de la transmisión del condominio | Precio |
| Tasas judiciales (solo personas jurídicas) | 300€ + 5% del valor del bien. |
| Gestoría | 800€ – 3000€ |
| Notaría y Registro de la propiedad | 24,04€ – 1.000€ |
| Impuesto de Actos Jurídicos Documentados | 0,5% – 1,5% del valor del inmueble. |
| Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales | 6% del valor del inmueble, dependiendo de la comunidad autónoma. |
| IRPF | Depende |
Obligaciones divisibles e indivisibles
Jurídicamente una cosa es divisible cuando al momento de hacer la división cada parte individualmente tiene la misma función como si siguiera formando parte del todo. Por el contrario, una cosa se considera indivisible si al momento de distribuir en partes iguales cada una no tiene la misma función que el bien original.
Hay un principio básico dónde se prohíbe dividir la cosa cuando esta no resulte útil para el fin que se le ha designado.
Para una vivienda indivisible:
- Otorgar la totalidad de la vivienda a uno de los beneficiarios, y los restantes deben recibir el valor de su parte, y hay que entregarle al nuevo beneficiario la extinción de condominio y adjudicación de la vivienda.
- Vender la propiedad a un tercero y dividir entre la cantidad de hermanos el dinero obtenido. Es pertinente entregar un documento de compraventa.
- Proceso judicial, en caso que ninguno de los herederos este de acuerdo con las dos opciones anteriores
Para una finca divisible
En el caso de una finca divisible cada heredero obtendrá un porcentaje de la propiedad
- Dividir la finca en partes iguales, según la cantidad de herederos que existan. Es propio formalizar escritura de extinción de condominio, división de la finca y adjudicación.
- Otorgar la finca a un solo heredero, y este pasará cuotas a los herederos restantes, será necesario formalizar escritura de extinción de dominio y adjudicación.
- Vender la finca a un tercero y dividir el monto entre los herederos existentes. Es pertinente tramitar un documento de compraventa.
- Por último si ninguna de estas opciones son válidas para los herederos, se va a un proceso judicial de división de cosa común.
La extinción de dominio, no se considera un proceso complicado, sin embargo, es importante que ante todo tema o situación legal que se te presente lo más idóneo es asesorarte con un abogado especialista para que puedas lograr tu objetivo.
